Kênh thông tin bất động sản

Cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ: Tránh xôi đỗ


Ông Nguyễn Trần Nam – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho hay: “Các DN tính toán rất nhanh. Không bao giờ họ xây nhà 40 triệu đồng/m2 để trả cho người dân tái định cư tại chỗ. Bởi như vậy, không thể có lợi nhuận 10%. Do đó, mức giá tính toán dao động trong khoảng từ 12 – 15 triệu đồng/m2. Trước mắt có thể khang trang hơn nhưng lâu dài sẽ phát sinh những căn nhà nhếch nhách trong tương lai”.
 
Nâng lên hay hạ xuống?
 
Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng Lâm Anh Tuấn cho biết, hiện nay, trên địa bàn quận có 293 chung cư cũ, trong đó có 128 chung cư cần sửa chữa duy tu, 133 chung cư cần được sửa chữa lớn mới đáp ứng nhu cầu sử dụng và 22 chung cư có dấu hiệu nguy hiểm. Các chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng chủ yếu tập trung trên địa bàn phường Quỳnh Mai, Đồng Nhân, phố Huế, Thanh Nhàn, Đông Mác nơi có mật độ dân số cao, cơ sở hạ tầng quá tải và Nhân dân có nhiều ý kiến phản ánh việc không đảm bảo yêu cầu sử dụng.
 
Những năm qua, việc triển khai dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn các quận còn thiếu đồng bộ và diễn ra chậm do gặp nhiều khó khăn chủ quan và khách quan. Dự án thí điểm cải tạo xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ bắt đầu từ năm 2008 cho tới nay mới thực hiện được việc cải tạo 1 tòa chung cư là nhà N3.
 
Khu chung cư A, B Ngọc Khánh, quận Ba Đình. Ảnh: Hải Linh
 
Ông Nguyễn Trần Nam – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích, các cấp chính quyền bắt buộc phải tham gia vào công cuộc tái thiết chung cư cũ. Tuy nhiên, phải thẳng thắn rằng chính quyền không có vốn. Người dân hơn 200 hộ họp bàn cải tạo với nhau càng phi thực tế.
 
Trong khi đó, DN không bao giờ bỏ kinh phí ra làm nếu không có lãi. Do đó, chúng ta phải tự tạo ra nguồn lực đến từ quy hoạch, chiều cao, hệ số sử dụng đất…Thay vì 3 tòa nhà 5 tầng, biến thành 1 tòa nhà 15 tầng, còn đất xây 2 tòa 5 tầng sẽ xây vườn hoa, xây xanh, bãi đỗ xe. Dù vậy, số tầng đó vẫn chưa đủ vì với hệ số 1,1 mới tái định cư được cho người dân 3 tòa cũ. Chi phí xây dựng cho DN, lợi nhuận 10% chưa có.
 
Do đó phải là tòa nhà 25 tầng và khi đã tăng lên 25 tầng thì sức nén dân số phải tăng lên. Đó là giá chúng ta phải trả, không thể làm các điều tốt đẹp không mất xu nào. Mấu chốt quy hoạch cần chấp nhận trong đô thị phải cho nhà cao tầng theo phương án tài chính điểm hòa vốn lãi 10%. Đồng thời, giảm mật độ xây dựng tối đa, tăng hệ số sử dụng đất để đảm bảo khu dự án hiện đại, thoáng đãng.
 
Trong khi đó, bàn luận về quy định khung cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong tái thiết chung cư cũ, PGS. TS Vũ Thị Minh – Trường Đại học Kinh tế quốc dân lại ủng hộ việc hạ tầng thay vì nâng tầng chiều cao (số tầng) của các dự án cải tạo chung cư cũ.
 
Hà Nội hiện tại nhìn từ trên cao xuống rất xấu về mặt mỹ quan, nếu tiếp tục nâng tầng các dự án có khả năng sẽ khiến cho bức tranh đô thị thêm lộm cộm. Có thể thấy rằng, khi tiến hành việc cải tạo tổng thể các khu chung cư cũ sẽ có phần diện tích đất khoảng trống, sử dụng chung của các chung cư cũ sẽ được quy hoạch và bố trí phục vụ mục đích công cộng như công viên, cây xanh, tiện ích khác và một phần diện tích đất và không gian xây dựng sẽ bố trí diện tích để làm mặt bằng kinh doanh thương mại.
 
Chính vì thế, Hà Nội cần xây dựng cơ chế, chính sách trong đầu tư xây dựng phần diện tích đất ngầm cho phục vụ các mục đích thương mại. Đây sẽ là nguồn lực tài chính bền vững cho quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Trên thực tế, đã có các quốc gia vận dụng rất thành công công cụ tài chính đất đai trong tái thiết các chung cư cũ như Nhật Bản, Hàn Quốc… thông qua quy hoạch tái thiết mạng đường phố dạng ô bàn cờ để tạo ra nhiều mặt tiền và tận dụng không gian ngầm.
 
Tôn trọng quy hoạch chung
 
Nhấn mạnh việc cần thiết phải tuân thủ theo quy hoạch chung, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng cho rằng, phải xem xét nhiều vấn đề quy hoạch. Thiếu chỉ tiêu quy hoạch để đáp ứng một phần giá trị dự án thì tính khả thi không có. Nếu không có lãi nhà đầu tư chắc chắn không tham gia. Người dân lại không bao giờ chịu thiệt và Nhà nước không buông bàn tay quản lý.
 
Do đó, quy hoạch như thế nào, mật độ, chiều cao ra sao là vấn đề quan trọng. TP đang giao cho 18 nhà đầu tư nghiên cứu 26 khu chung cư cũ để tập trung tiếp xúc, lập quy hoạch toàn khu và mở rộng trong phạm vi cải tạo. Ví dụ, nếu đúng ranh giới khu chung cư cũ cần cải tạo chỉ có 5 ha thì phải nghiên cứu rộng hơn để đề xuất phát triển hạ tầng linh hoạt sau này. Còn trong phạm vi 5ha sẽ quy hoạch thành một khu đô thị đa chức năng.
 
Đồng quan điểm, TS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội nhấn mạnh cần tôn trọng quy hoạch chung của TP trong quá trình cải tạo chung cư cũ: “Quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ phải được lập quy hoạch cho toàn khu, đồng thời phải tuân thủ quy hoạch của TP về quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành với các tiêu chí chính là: “dân số, không gian và hệ số sử dụng đất”. Cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hinh đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng.
 
KS Đào Văn Bầu – Hội Xây dựng Hà Nội khẳng định các nhà chung cư cũ còn lại chất lượng tuy có mức độ nguy hiểm khác nhau nhưng cơ bản tất cả đều hết hạn sử dụng. Do đó, việc cải tạo đồng loạt toàn khu là cơ sở cho công tác quy hoạch hoàn chỉnh, không để “xôi đỗ” trong quản lý cải tạo. Đồng thời, căn cứ có điều kiện kinh doanh để bồi thường hợp lý để người dân không thiệt thòi. Hệ số đền bù về diện tích tầng 1 là 1,7; tầng 2 là 1,2; tầng 3 hệ số 1,08, tầng 4 hệ số 1,02 và tầng 5 bằng 1.
 
Nên thiên về khuyến khích người dân di dời. Kinh nghiệm của các nước phát triển trên thế giới cho thấy họ làm những khu tạm cư hay tái định cư trước với chất lượng tốt, cảnh quan đẹp, hạ tầng đồng bộ để “hút” dân. Mình không xây nhà trước mà nói với dân sẽ được thế này, thế kia, 2,3 năm sau chuyển đến thì khó thuyết phục.
 
Những người dân tái định cư tại chỗ chỉ được hệ số 1 và phải trả số phần chênh lệch. Còn số người đi thì có hệ số cao gấp 2, tùy theo vị trí của khu tạm cư đó để đảm bảo tính công bằng.
 
Ông Nguyễn Mạnh HàPhó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam 

Nguồn: https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/https://cafeland.vn/tin-tuc/cai-tao-xay-dung-lai-cac-chung-cu-cu-tranh-xoi-do-65778.html