Kênh thông tin bất động sản

Đầu tư BT, phao cứu sinh cho các dự án hạ tầng Hà Nội


Các dự án BT do doanh nghiệp tư nhân thực hiện thường được triển khai nhanh và khá hiệu quả

Nhu cầu bức thiết cho phát triển

Theo nhận định của các chuyên gia, đầu tư theo hợp đồng BT, hay còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng là 1 trong 2 phương thức cơ bản trong đầu tư theo hình thức đối tác công – tư (PPP) .

Đầu tư theo phương thức này, về mặt tích cực sẽ giảm bớt áp lực ngân sách đầu tư công, chia sẻ bớt gánh nặng cho Nhà nước trong việc đầu tư các công trình trọng điểm, hạ tầng.

Trong một nền kinh tế đang phát triển và cơ sở hạ tầng vẫn đang còn thiếu, yếu, cần được hoàn thiện, trong khi ngân sách hạn hẹp, việc thúc đẩy PPP để hoàn thiện nền tảng hạ tầng của nền kinh tế là rất cần thiết.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, nhu cầu đầu tư của Thành phố là rất lớn, nhưng khó khăn về ngân sách, khó cân đối nguồn vốn, nên từ năm 2016, Hà Nội có chủ trương huy động nguồn lực xã hội đầu tư vào hạ tầng, trong đó ưu tiên thực hiện một số dự án hạ tầng trọng điểm theo hình thức BT.

Việc thực hiện các dự án BT này đều tuân thủ các quy định về đầu tư theo hình thức PPP. Báo cáo nghiên cứu khả thi các dự án cũng được các cơ quan chuyên môn của Hà Nội thẩm định kỹ, quỹ đất giao để thanh toán cho nhà đầu tư được tính toán theo phương án có giá trị cao nhất…

Theo ông Phạm Quý Tiên, Chánh Văn phòng UBND TP. Hà Nội, trong điều kiện ngân sách nhà nước còn khó khăn, đầu tư công hạn chế và cắt giảm, các nguồn vốn ODA cũng giảm dần, việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặt biệt là các công trình giao thông, hạ tầng lại là yêu cầu bức thiết của Thành phố, nên phải phát triển các hình thức PPP thông qua các loại hợp đồng BT, BOT.

Đơn cử, nửa đầu năm 2018, lãnh đạo Hà Nội đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho một loạt dự án về hạ tầng giao thông được triển khai theo hình thức hợp đồng BT. Đổi lại, Thành phố giao nhà đầu tư khoảng 700 ha đất đối ứng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn. 

Nhưng cần chặt chẽ, đúng quy định

Theo đại diện UBND TP. Hà Nội, từ năm 2015, căn cứ Nghị định 15/2015/NĐ-CP, UBND Thành phố đã chỉ đạo các sở, ngành, địa phương triển khai thực hiện một số dự án trọng điểm, cấp bách theo hình thức PPP, mà cụ thể là loại hợp đồng BT để khắc phụ tồn tại, hạn chế và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Đại diện Thành phố khẳng định, quy trình thực hiện các dự án này luôn đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định pháp luật. Đây là các dự án được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2009 – 2015, nhà đầu tư đã bố trí vốn để lập hồ sơ đề xuất dự án, lập báo cáo nghiên cứu khả thi, đã được Thành phố báo cáo các bộ, ngành Trung ương xem xét và được Thủ tướng Chính phủ đồng ý chủ trương thực hiện theo hình thức BT và cho phép chỉ định nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp đồng BT.

Việc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cũng phải đảm bảo công khai, minh bạch. Các nhà đầu tư phải đảm bảo được các tiêu chí về năng lực tài chính, năng lực quản trị dự án, đã ứng vốn để lập hồ sơ đề xuất dự án, báo cáo nghiên cứu khả thi.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn phải cam kết bố trí vốn để xây dựng công trình BT trước khi được Thành phố giao đất đối ứng với lãi suất thấp nhất và thời gian thi công công trình ngắn nhất.

Thông tin thêm về nội dung này, đại diện UBND TP. Hà Nội cho biết, nhà đầu tư được lựa chọn trong các dự án BT phải ứng 100% vốn để lập quy hoạch chi tiết 1/500, thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật các dự án đối ứng và chi phí đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất theo quy định.

Hơn nữa, theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội, nhà đầu tư cũng chỉ được khai thác sử dụng đối với diện tích đất thương phẩm (chiếm khoảng 26% trên tổng diện tích khu đất) để tính giá trị thanh toán, giao cho nhà đầu tư hoàn vốn cho công trình BT, còn lại là đất làm đường giao thông, cây xanh, hồ nước, công trình xã hội không phải là đối tượng để tính tiền sử dụng đất.

Chưa dừng ở đó, sau khi quy hoạch chi tiết 1/500 và chủ trương đầu tư dự án được phê duyệt, Thành phố mới quyết định giao đất để thanh toán cho công trình BT. Giá đất thanh toán sẽ được cơ quan liên ngành Thành phố xác định theo sát giá thị trường và đúng quy định của Chính phủ và Bộ Tài chính.

Ngoài ra, sau khi thanh toán tương đương giá trị công trình BT, diện tích đất còn thừa (nếu có), Thành phố sẽ thu hồi lại, thực hiện quản lý theo đúng quy định.

“Đặc biệt, UBND TP. Hà Nội đã chỉ đạo việc thanh toán, quyết toán công trình BT (bao gồm cả các dự án đối ứng) chỉ hoàn thành sau khi có kết quả kiểm toán các dự án theo quy định của pháp luật”, đại diện UBND TP. Hà Nội nhấn mạnh.

Cùng vấn đề này, đầu 2018, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã công bố Dự thảo Luật PPP nhằm khắc phục các bất cập trong hình thức đầu tư này và đang lấy ý kiến các bên.

Nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng của Hà Nội đang rất lớn, nhưng ngân sách lại không đủ 

Theo đó, không hoàn toàn nói không với các hình thức đầu tư BT, BOT hay BOO…, mà được đặt trong các quy định chung của tổng thể pháp luật được định khung cho hình thức PPP. BT, BOT và nhiều hình thức hợp đồng khác trong PPP có thể thay đổi bắt đầu từ phương thức thu hút nhà đầu tư như quyền lợi thanh toán để đi tới hợp tác. 

Và không để xảy ra thất thoát nguồn lực đất đai

Theo chỉ đạo của Thường trực Thành ủy Hà Nội, cần xem xét ưu tiên cho các công trình, dự án trọng điểm của Thành phố được triển khai trong giai đoạn 2016 – 2020 đã được Thành ủy và HĐND Thành phố thông qua.

Việc bố trí quỹ đất đối ứng phải đảm bảo phù hợp với tổng mức đầu tư dự án BT và được định giá sát với giá thị trường, không để xảy ra tiêu cực, thất thoát nguồn lực đất đai của Nhà nước.

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã yêu cầu các sở, ngành, quận, huyện thống kê chi tiết quỹ đất đề xuất làm quỹ thanh toán cho các dự án BT trên địa bàn Thành phố, sắp xếp theo vị trí, quy mô diện tích, loại đất, hiện trạng sử dụng đất, chỉ tiêu về sử dụng đất, giá đất.

Nhằm ngăn chặn nguy cơ trục lợi từ việc khai thác quỹ đất đối ứng, làm sai lệch mục tiêu của dự án, Hà Nội quy định nguyên tắc giá trị tạm tính để cân đối thanh toán cho các dự án BT.

Thành phố giao cho tổ công tác liên ngành nghiên cứu, xác định trên cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt (trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết thì xác định theo quy hoạch phân khu do Sở Quy hoạch kiến trúc đề xuất).

Căn cứ để xác định giá đất tạm tính theo Thông báo của UBND TP Hà Nội là: “Giá đất được tạm xác định trên cơ sở so sánh giá của 4 loại hình chuyển dịch quyền sử dụng đất tại khu vực:

Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi; Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất theo bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh ở mức tối đa. Trường hợp cần thiết thì thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất để xác định theo nguyên tắc nêu trên.

Đối với khu đất chưa giải phóng mặt bằng, chưa có hạ tầng kỹ thuật thì xác định trên nguyên tắc đất đã giải phóng mặt bằng và đã có hạ tầng kỹ thuật với các chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần tách bạch giữa hai chuyện: Việc các nhà đầu tư tham gia các dự án hạ tầng theo phương thức PPP và cách thức thanh toán của hợp đồng hợp tác.

Theo đó, một mặt, việc kiểm soát khâu đánh giá năng lực nhà đầu tư BT hoặc BOT, cũng như kiểm soát giá thành xây dựng là cần thiết, có thể thực thi theo con đường đấu giá – nhà đầu tư nào đưa phương án có giá thành hợp lý, đảm bảo năng lực tài chính, đầu tư, vận hành, sẽ có cơ hội trúng đấu giá, đảm bảo công bằng công khai và minh bạch.

Mặt khác, quỹ đất dự kiến dùng làm tài sản thanh toán, sẽ được đấu giá công khai minh bạch qua trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản.

Trên cơ sở đó, Nhà nước thu được nguồn tiền tối đa, đặc biệt với các tài sản đất công có giá cao có nhiều tổ chức muốn sở hữu, phát triển và khai thác. Nguồn tiền thu được dùng chi trả cho giá dự án tư nhân tham gia xây dựng hạ tầng, phần dôi dư bổ sung ngân sách.

Nguồn: https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/https://cafeland.vn/tin-tuc/dau-tu-bt-phao-cuu-sinh-cho-cac-du-an-ha-tang-ha-noi-75528.html