Kênh thông tin bất động sản

Shark Tank: Sốc với siêu lợi nhuận từ cho thuê nhà ở Nhật Bản


Sự thật nước Nhật và những ngôi nhà hoang

Là một đất nước phát triển với thu nhập bình quân đầu người năm 2017 danh nghĩa là 38.281 USD/người/năm, tính theo sức mua tương đương (PPP) là 42.860 USD/người/năm và đang đứng hạng 27 trên thế giới. Như vậy, xét về thu nhập bình quân đầu người thì nước Nhật không còn nằm trong top hàng đầu thế giới.

Nước Nhật được xem là một nước “già cổi” với GDP hơn 30 năm qua tăng trưởng ở mức rất thấp. Điều đáng nói là dân số nước Nhật đang ngày càng suy giảm từ mức đỉnh 128,06 triệu người năm 2010 thì đến năm 2017 chỉ còn 126,71 triệu người. Dân số ngày càng già hóa và suy giảm cũng kéo theo lực lượng lao động của nước này cũng ngày càng ít đi.

Theo thống kê vào năm 2018 số người trong đội tuổi lao động của Nhật Bản có khoảng 66,32 triệu người, chiếm khoảng 50% dân số. Đây gần như là mức thấp nhất trên thế giới (Việt Nam 77%). Là một nước công nghiệp phát triển nên tỷ lệ dân số sống ở thành thị tại Nhật Bản lên đến 94,5%, còn lại chỉ có 4,5% sống ở khu vực nông thôn.

Thông tin về việc nhà khởi nghiệp Hà Cảnh với Startup Tokai trong chương trình Shart Tank cho biết ở Nhật có hơn 8 triệu ngôi nhà bỏ trống là hoàn toàn có căn cứ.

Một cuộc khảo sát năm 2013 cho thấy có tới 18,1% ngôi nhà của tỉnh Wakayama bỏ trống, còn lại các tỉnh Osaka có 14,8%, tỉnh Nara đứng ở mức 13,85%, Kyoto có 13,3%, Hyogo là 13% và Shiga là 12,9%. Ngày tại thành phố sôi động, đông đúc bậc nhất thế giới là Tokyo cũng có tỷ lệ bỏ trống lên tới 11,1%.

Tỷ lệ trung bình đối với 47 tỉnh trên toàn quốc là 13,5%. Không chỉ có vậy một số người dự báo năm 2033 ở Nhật có thể có tới 21,5 triệu ngôi nhà trống.

Chính phủ Nhật bản xem đây là một vấn nạn nghiêm trọng và đã thực hiện nhiều giải pháp nhằm giải thiểu sự lãng phí này. Chính phủ nước này có chính sách trợ cấp từ 30 đến 50% kinh phí sửa chữa nhà cho những chủ nhân ngôi nhà hoang.

Ngoài ra, Chính phủ nước này cũng đánh thuế nhà đất cao gấp nhiều lần với những căn nhà bỏ trống. Dù vậy, tình hình lấp đầy những ngôi nhà này cũng không mấy cải thiện.

Trên thực tế việc các ngôi nhà bỏ trống tại Nhật Bản phần lớn nằm ở vùng ngoại ô hoặc nông thôn. Nơi đây trước đây những người già sinh sống nhưng nay họ đã mất đi và con cháu của họ đang sống ở thành phố.

Điều đáng nói là nhiều bất động sản ở vùng trung tâm thành phố cực kỳ đắt đỏ nhưng ở nhiều vùng lại giá vô cùng rẻ. Giá đất ở Yokosuka hiện đã giảm 70% kể từ khi lên đến đỉnh điểm vào cuối những năm 1980.

Một số ngôi nhà ở Nhật thậm chí chỉ có giá vài trăm USD đến năm 500 USD. Một mức được xem là siêu rẻ so với Việt Nam.

Điều này cũng được thể hiện phần nào khi chỉ số Japanese House Index của Nhật Bản liên tục sụt giảm từ năm 1990 trở lại đây. Hiện chỉ số này chưa đến 100 (mốc 100 năm 1986) giảm 60% từ mức đỉnh năm 1990.

Trước thực trạng này việc đầu cơ giá bất động sản ở Nhật Bản trong những năm gần đây rất ít xảy ra và kinh doanh nhà đất tại Nhật không phải là ngành kinh doanh hấp dẫn.

Có khoảng 8,2 triệu ngôi nhà trống trên toàn nước Nhật. (Nguồn: Japan Times)

Cho thuê nhà ở Nhật Bản lợi nhuận 25%/năm?

Trở lại với câu chuyện tại Shart Tank Việt Nam, thông tin khiến không ít Shark nghi ngờ là việc Hà Cảnh đưa ra thông tin suất sinh lời cho thuế nhà tại ở Tokyo lên tới 25%. Một căn hộ ở đây có trị giá 4 tỷ đồng, có thể cho thuê với giá 100 triệu đồng/tháng, tức suất sinh lời danh nghĩa 30%/năm. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng cho vay mua nhà lại chỉ có 0,2%/năm.

Như vậy, nếu thông tin đó là thực tế thì việc kinh doanh nhà tại Nhật Bản có thể mang lại siêu lợi nhuận. Chẳng hạn chỉ cần bỏ ra 1,2 tỷ, tương ứng 30% vốn để mua một căn nhà có giá 4 tỷ, phần vốn 70% còn lại vay ngân hàng thì sau 1 năm có thể lấy được lại vốn đầu tư ban đầu, còn lãi phải trả cho ngân hàng hàng tháng không đáng kể. Vậy phải chăng người Nhật không biết kinh doanh bất động sản?

Thực tế theo thống kê của của website Globalpropertyguide.com thì giá các căn hộ cũ tại Tokyo vào khoảng từ 5.000 đến 6.000 USD/m2, căn hộ mới 7.000 đến 10.000 USD/m2. Tại các khu vực khác như Osaka thì giá nhà từ 3.000 đến 5.000 USD. Tại các căn hộ tiêu chuẩn sang trọng với diện tích hơn 100m2 thì giá có thể 1 đến 2 triệu USD/căn.

Như vậy, so với giá nhà tại khu vực trung tâm Hà Nội, TP.HCM thì giá nhà tại Tokyo, Osaka không đắt hơn là mấy.

Theo website Numbeo.com thì giá một căn hộ tiêu chuẩn của Nhật Bản gấp khoảng 11 lần thu nhập. Đây là mức thấp hơn rất nhiều so với mức trung bình khoảng 20 lần ở Việt Nam hay 27 lần ở Trung Quốc và 47 lần ở HongKong.

Tuy nhiên, một thông tin rất đáng được chu ý là theo Globalpropertyguide.com thì suất sinh lời việc cho thuê nhà tại Nhật Bản chỉ 2 đến 2,5%/năm, còn tại Numbeo thì khoảng 2,3 đến 3%.

Đây được xem là mức sinh lời hợp lý bởi cùng tương đương với mức sinh lời cho thuê nhà tại các nền kinh tế phát triển và mức lãi suất ở Nhật Bản.

Trở lại với câu chuyện gọi vốn tại Shark Tank để “thu hút” nhà đầu tư, Hà Cảnh đã đưa kế hoạch kinh doanh hoành tráng doanh thu các năm thứ nhất đến năm thứ 4 lần lượt là 15, 28, 39 và 46 tỷ đồng/năm.

Không biết tính xác thực kế hoạch này thế nào và tỷ lệ phần trăm phí môi giới là bao nhiêu? để một công ty môi giới có thể đạt doanh thu lên đến hàng chục tỷ đồng ngay trong năm đầu tiên và sau đó tăng với tỷ lệ thần tốc, trong khi đó startup này chỉ phục vụ một cộng đồng người Việt khá nhỏ tại Nhật?

Dù vậy, kế hoạch của cô đã thu hút được Shark Việt đầu tư vào Tokai với mức đầu tư 12 tỷ đồng cho 51% cổ phần, cùng với điều kiện Tokai tăng vốn lên 12 tỷ đồng.

Nguồn: https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/https://cafeland.vn/tin-tuc/shark-tank-soc-voi-sieu-loi-nhuan-tu-cho-thue-nha-o-nhat-ban-74875.html