Kênh thông tin bất động sản

Thuê nhà rồi cho thuê lại: Không đam mê, đừng nhảy vào


Đầu ra ổn định

Từ Nghệ An vào Sài Gòn lập nghiệp với nghề xây dựng, anh Thành từng rong ruổi ở nhiều công trình khác nhau trên khắp địa bàn thành phố. Năm 2015, trong một lần được thuê sửa lại căn nhà 3 tầng tại quận Gò Vấp, anh Thành đã tìm ra hướng làm ăn mới tại mảnh đất Sài Thành.

“Người thuê tôi sửa không phải là chủ nhà mà chỉ đi thuê lại. Họ thuê xong thì tu sửa khang trang hơn sau đó cho người khác thuê lại với giá cao hơn để thu lời”, anh Thành nhớ lại. Kể từ đó, người đàn ông xứ Nghệ bắt đầu tìm hiểu về mô hình cho thuê kiểu này. Năm 2015, từ số vốn hơn 100 triệu tích góp, anh Thành quyết chí “khởi nghiệp”.

Ban đầu, anh tìm kiếm nhà để thuê với giá từ 4 – 10 triệu đồng/căn tại các quận Gò Vấp và Phú Nhuận. Với kinh nghiệm xây dựng có sẵn, anh Thành cơi nới, sửa sang lại, phân thành từng phòng nhỏ, mua sắm, trang bị đầy đủ nội thất và cho thuê lại. Khách hàng của anh chủ yếu là vợ chồng trẻ và những sinh viên mới ra trường đi làm với giá thuê từ 2 – 4 triệu đồng/tháng/phòng tùy vị trí và diện tích từng phòng. Tính ra mỗi tháng anh thu về hàng chục triệu đồng.

Chia sẻ về kinh nghiệm kinh doanh theo hình thức cho thuê, anh Thành tiết lộ, trước khi thuê anh đã tìm hiểu kỹ trong khu vực và hướng đến khách hàng là những sinh viên mới ra trường đi làm. Anh có nhờ luật sư tư vấn về nội dung hợp đồng, các thủ tục cũng như việc xin giấy phép xây dựng để có thể sửa chữa, phân chia, cải tạo lại phòng ốc.

“Việc thuê nhà rồi cho thuê lại nên thuê những căn nhà riêng lẻ có nhiều phòng khép kín, trong hợp đồng cũng cần nêu rõ các điều khoản về việc chủ nhà đồng ý giao lại việc sửa chữa toàn bộ căn nhà và cho thuê lại, hợp đồng nên được công chứng để tránh những rủi ro pháp lý về sau”, anh Thành nói. Sau 3 năm làm nghề, anh Thành đã có cơ ngơi gồm một căn nhà để ở và 3 căn nhà cho thuê thu dòng tiền ổn định hàng tháng.

Cũng với cách thuê nhà rồi sửa sang cho thuê lại, nhưng chị Tâm (ngụ quận Bình Thạnh) lại tìm những căn nhà có quy mô lớn hơn. Thông thường những căn này có quy mô từ 3 – 6 tầng và nằm ở những vị trí thuận tiện di chuyển. Sau khi thuê, chị Tâm chia thành nhiều phòng với diện tích từ 30 – 40m2 để cho thuê lại làm văn phòng. Những căn có diện tích nhỏ hơn, khoảng từ 15 – 20m2, chị thường cho thuê ở với giá từ 3 – 4,5 triệu đồng/tháng/phòng.

Chị Tâm cho biết, hiện nhu cầu thuê làm văn phòng công ty mới khởi nghiệp là rất lớn nên chị không quá lo lắng sẽ không có người thuê. Trước khi ký hợp đồng, chị cũng nói rõ việc khách thuê phải báo trước 1 tháng khi muốn chuyển đi, giúp chị có thời gian để tìm kiếm khách hàng mới. Về tiền vốn để cải tạo phòng ốc và mua sắm nội thất, chị có thể lấy một phần từ tiền đặt cọc của khách hàng, giúp chị có thể quay vòng vốn và đầu tư cho những căn nhà khác.

Tiềm năng nhưng không dễ

Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Phú Vinh, chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh đánh giá, đây là một mô hình thông minh về tài chính, dư địa thị trường còn lớn và đúng nhu cầu thực dành cho những nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Có thể thấy từ năm 2015 – 2017 là 3 năm bùng nổ của thị trường bất động sản cho thuê. Đặc biệt là mô hình thuê và cho thuê lại tại các thành phố ở Việt Nam như TP.HCM, Hà Nội…

Theo ông, lượng khách hàng tiềm năng tại các đô thị lớn TP.HCM và Hà Nội là rất lớn khi xét ở khía cạnh tăng dân số cơ học, Hà Nội bình quân mỗi năm tăng 200.000 người, TP.HCM bình quân mỗi năm tăng 250.000 người. Tiến trình đô thị hoá tại các thành phố lớn như Hà Nội (hơn 7,2 triệu người) hoặc TP.HCM (hơn 8 triệu dân) thu hút một lượng lớn dân di cư dẫn đến sinh sống. Do vậy, ở hai thành phố này luôn thiếu những khu nhà cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, bài bản, quản lý tốt với giá cả phải chăng.

Ông Chánh cho biết, hình thức kinh doanh thuê nhà rồi cho thuê lại này sẽ có 5 rủi ro chủ yếu đối với một nhà đầu tư cá nhân. Thứ nhất, việc lựa chọn sai phân khúc sẽ dẫn đến việc thu hồi vốn không theo dự tính. Ví dụ, nếu nhắm tới khách thuê là công nhân thì có thể phải quản lý một lượng lớn người với khả năng chi trả thấp; nếu hướng đến đối tượng vợ chồng trẻ đã đi làm thì cùng một số vốn, có thể sẽ phải đầu tư ít phòng hơn với nội thất tốt hơn.

Thứ hai, trình độ quản lý và năng lực cá nhân của một nhà đầu tư có giới hạn, nên dễ dẫn tới những rủi ro xuất phát từ vấn đề quản lý. Ví dụ, việc thu tiền khách đóng trễ hạn, quản lý an ninh trật tự phát sinh trong thời gian khách ở (đăng ký tạm trú tạm vắng), xử lý các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi), đào tạo nhân viên (bảo vệ, lao công, nhân viên sales…)

Thứ ba, khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt dễ dẫn đến tỉ lệ phòng trống cao từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền lợi nhuận. Thứ tư, nếu vận hành cùng lúc nhiều toà nhà, đòi hỏi nhà đầu tư phải phát triển và xây dựng một hệ thống nhân sự đủ để vận hành trơn tru. Và không phải nhà đầu tư cá nhân nào cũng giỏi về nhân sự. Thứ năm, nguồn lực về tài chính có hạn, xoay vòng vốn không kịp dễ dẫn đến thua lỗ, đổ vỡ dây chuyền. Nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc.

Nếu một nhà đầu tư bất động sản cá nhân làm tốt, xác suất để thành công tại mô hình này là rất cao. Trước khi bắt đầu, nhà đầu tư cần xác định được đúng phân khúc, làm phòng cho ai thuê, vợ chồng trẻ, sinh viên mới ra trường đi làm, dân văn phòng hay chủ doanh nghiệp, công nhân? Nhà đầu tư cần chọn đúng khu vực, những nơi có mật độ dân số hình thành tương đối, giá cho thuê tốt, ít đối thủ cạnh tranh hiện diện.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần biết cách giảm tiết chi phí trong quá trình quản lý nhà cho thuê. Thay vì thuê bảo vệ tòa nhà chuyên nghiệp, có thể thuê sinh viên để trực nhưng phải huấn luyện kỹ lưỡng về nghiệp vụ để chắc chắn đáp ứng được yêu cầu công việc. Về lao công, thay vì thuê toàn thời gian thì nhà đầu tư có thể thuê theo giờ hoặc ngày để tiết kiệm chi phí. Thợ xây dựng thì nên tìm những nhóm thầu nhỏ, làm việc uy tín và giá cả phải chăng trước để ngay khi có sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga, lắp thêm ổ điện,…) có thể xử lý được ngay. Về các loại phí như thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe thì nhà đầu tư có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải các chi phí, nếu khéo vun vén hoàn toàn có thể dư dả để trang trải chi phí này.

Theo ông Chánh, nhà đầu tư cũng cần có những kênh quảng cáo chuyên nghiệp, có thể tìm khách thuê từ các kênh online, đăng tin rao vặt, gửi email, Facebook, Zalo,… hoặc đăng báo giấy. Song song với đó phải kết hợp với các kênh offline, xây dựng website đáng tin cậy, thu thập và chia sẻ cảm nhận khách hàng cũ để tạo lòng tin hơn cho những khách hàng mới. Nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá và cải tiến dịch vụ trong hệ thống phòng cho thuê của mình để phục vụ khách hàng tốt hơn.

“Để quản lý tốt mô hình kinh doanh, nhà đầu tư cho thuê nên chọn lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm thì tôi khuyên nên từ chối khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm hơn với khách thuê của mình”, ông Chánh chia sẻ thêm.

Là một chuyên gia bất động sản cá nhân nhiều năm trong nghề, ông Chánh cho biết, đối với những bạn trẻ muốn theo đuổi mô hình kinh doanh phòng cho thuê thì cần phải có đam mê, nếu chỉ cảm thấy thích thì không nên “nhảy” vào. Đây là một lĩnh vực đòi hỏi rất nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận và nhẫn nại, không thể có kết quả ngay trong một sớm một chiều.

Người kinh doanh phòng cho thuê cũng cần có tố chất, đòi hỏi phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, linh động và phải có tính cách của một người phục vụ. Có rất nhiều tình huống xảy ra với khách hàng, nhân sự và với cả cơ quan quản lý nhà nước, đòi hỏi người đầu tư phải có đầy đủ tố chất mới có thể xử lý tình huống tốt.

Nhà đầu tư phải luôn luôn học hỏi kinh nghiệm của những người đi trước, học hỏi kiến thức chuyên sâu từ chuyên gia và học hỏi từ chính khách hàng của mình để cải tiến dịch vụ.

“Để đầu tư thành công một mô hình, cần phải có một cách tiếp cận đúng đắn. Không có thành công nào là dễ dàng. Tuy nhiên, mô hình thuê rồi cho thuê lại phòng để ở là một phân khúc sẽ rất sôi động trong vòng 5 năm tới. Lúc đó sẽ có một cuộc chiến về giá cả cho các nhà đầu tư bất động sản cá nhân đang đi theo mô hình này”, ông Chánh nhận định.

Mô hình thuê nhà rồi cho thuê lại có mức lợi nhuận không quá lớn nhưng là kênh đầu tư an toàn nên hiện nay được rất nhiều người làm. Đây là nhu cầu thực của xã hội, nên nếu làm nhỏ lẻ theo kiểu lấy công làm lời thì được, nhưng nếu muốn phát triển lớn thì phải có nguồn vốn lớn để có đủ chi phí đầu tư. Làm nhỏ lẻ quá thì lại không hiệu quả lắm, nhưng cũng tùy kỳ vọng của nhà đầu tư khi làm mô hình này. Nếu tự mình quản lý thì mô hình nhỏ hợp lý, còn nếu muốn xây dựng bộ máy quản lý thì mô hình phải từ trung bình khá trở lên mới hiệu quả được.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam – Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Nam Phát

Thị trường căn hộ dịch vụ đang phát triển mạnh

Hiện nay, thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp đang phát triển mạnh tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và đặc biệt là TP.HCM. Nhiều nhà phát triển bất động sản đang có xu hướng đầu tư vào loại hình này với những kì vọng lớn vào lượng khách hàng ổn định trong thời gian dài.

Theo đánh giá từ thực tiễn làm việc của bộ phận Cho thuê thương mại – căn hộ dịch vụ cao cấp Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ cao cấp cho thuê tại TP.HCM loại 3 phòng ngủ (PN) đang có xu hướng thiếu và căn từ 1-2 PN đang thừa so với nhu cầu. Xét về giá cả, căn hộ 3 PN bắt đầu từ mức 3.300 USD/tháng, chưa tính thuế; loại 1-2 PN dao động từ 900 – 2.700 USD/tháng tùy vị trí và diện tích mỗi căn. Hiện tại, căn hộ dịch vụ cao cấp tại quận 1, quận 3 và Phú Nhuận đang là thu hút nhiều khách thuê.

Từ lâu, phân khúc này hướng đến đối tượng khách hàng là người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng. Thống kê cho thấy, những năm gần đây, số lượng các chuyên gia người nước ngoài công tác tại Việt Nam ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ.

Về vị trí, căn hộ dịch vụ cao cấp thường tập trung ở các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận Phú Nhuận và quận 7. Đây là những nơi có hệ thống giao thông thuận lợi, gần kề nhiều tiện ích công cộng như bệnh viện, trường học, khu giải trí, trung tâm thương mại,…

Với sự hội nhập các sân chơi kinh tế, Việt Nam đang trở thành điểm đến của lực lượng lao động trong khu vực, từ đó phát sinh nhu cầu thuê chỗ ở gia tăng trong vòng từ 3 – 5 năm tới. Chênh lệch thu nhập giữa lao động nước ngoài và lao động trong nước cũng là một yếu tố, khi tầm giá từ 900-5.000 USD cho một căn hộ dịch vụ đối với cấp chuyên gia tại Việt Nam là không cao so với mặt bằng chung các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

Ngoài ra, căn hộ dịch vụ cao cấp cũng được nhìn nhận như một giải pháp hỗ trợ, lựa chọn thay thế cho sự xuất hiện ồ ạt của loại hình Officetel – có thể hiểu như một dạng căn hộ đa dịch vụ. Điều này đang ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán và tính thanh khoản cũng như tương lai phát triển của phân khúc căn hộ dịch vụ cao cấp. Trong năm 2018, chúng ta có khả năng chứng kiến giá thuê với chiều hướng tăng nhẹ, bởi nhu cầu cạnh tranh của thị trường.

Khác với rào cản pháp lý của việc sở hữu căn hộ của người nước ngoài, việc thuê căn hộ dịch vụ cao cấp, dù là ngắn hạn hay dài hạn thông qua một đơn vị tư vấn uy tín hầu như không vướng phải khúc mắc nào. Quy trình cơ bản chỉ bao gồm việc thu thập yêu cầu lưu trú, loại hình nhà, ngân sách và thời gian ở từ khách hàng ngoại quốc sau đó lựa chọn căn hộ phù hợp. Trước khi kí hợp đồng, nhà tư vấn cũng sẽ đồng hành cùng khách hàng lẫn chủ đầu tư trong hầu hết mọi giai đoạn như khảo sát địa điểm, thảo hợp đồng. Nhà tư vấn đóng vai trò thương thuyết, trung gian để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho đôi bên.

Đứng trên góc nhìn từ nhiều phía, chất lượng chính là yếu tố tiên quyết, tạo cơ hội cho sự phát triển của những dự án đẳng cấp, giúp Việt Nam trở thành điểm đến đáng tin cậy của những khách hàng nước ngoài kỹ tính.

Ông Dương Hoàng Bảo, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills TP.HCM

Nguồn: https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/https://cafeland.vn/tin-tuc/thue-nha-roi-cho-thue-lai-khong-dam-me-dung-nhay-vao-71734.html