Kênh thông tin bất động sản

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu: Bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào năm 2019


Tiến sĩ Hiếu cho biết, khi nói về bất động sản thì tín dụng bất động sản là yếu tố quan trọng nhất. Về tổng dư nợ của nền kinh tế là 6,8 triệu tỉ đồng. Theo phân loại của NHNN, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản là 7,5%, cho cả nền kinh tế ước tính 20% trên tổng dự nợ. Đây là con số rất lớn, ở Mỹ chỉ có 8 – 10%. Trong thời gian qua, các nhân hàng cho vay bất động sản, chứng khoán là rất nhiều và đây là 2 khoản vay có rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.

Vấn đề ở đây là phân loại về bất động sản. Chúng ta chỉ có thể phân loại tín dụng cho vay bất động sản khi ngân hàng cho vay và mục đích của người đi vay là sinh lời trên bất động sản đó. Nhưng có nhiều ngân hàng phân loại khoản vay mà người vay mua nhà, khoản tiền đó để mua nhà và mục đích là mua nhà và thế chấp chính căn nhà đó sang loại vay tiêu dùng. Vì mua nhà nhưng không cho thuê, không bán đi, không sinh lời và tự lấy các khoản tiền khác để trả lãi cho ngân hàng và phân loại thành tín dụng tiêu dùng để tránh hệ số rủi ro thay vì 200%, cho tín dụng tiêu dùng 100%.

“Chính vì thế, con số thống kê về cho vay bất động sản ở Việt Nam là 7,5%, 8% là không đúng. Nếu chúng ta cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống mà thực chất đó là kiếm lời, cho vay bất động sản mang nó trở lại tín dụng bất động sản thì tỉ lệ không dưới 20%”, ông Hiếu nhận định.

Về chính sách tiền tệ, hiện tại NHNN và cơ quan quản lý có chính sách quản lý tiền tệ rất linh hoạt. Một mặt NHNN đang thể hiện sự nới lỏng, hạ lãi suất xuống, khuyến khích cho vay. Nhưng một mặt khác lại thắt lại, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong đó có cho vay bất động sản kéo từ 60% xuống 45% và đến cuối năm nay, đầu năm tới còn 40%. Tuy nhiên tiến sĩ Hiếu cho biết, ông không nhận thấy được định hướng lâu dài của chính sách tiền tệ liên quan đến bất động sản.

Quan điểm của chính phủ và NHNN hiện nay là ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản nhưng thị trường bất động sản hiện đang cạnh tranh với thị trường trái phiếu chính phủ về dòng đầu tư. Hai đối tượng hấp thụ rất nhiều vốn của nền kinh tế là bất động sản, chứng khoán và trái phiếu chính phủ do không có hệ số rủi ro, còn các lĩnh vực sản xuất kinh doanh còn rất khó khăn để tiếp cận vốn, trừ những doanh nghiệp lớn.

Tuy nhiên thị trường bất động sản luôn luôn hỗ trợ ngân sách vì chính phủ có thể thu thuế trên các giao dịch bất động sản.

Về khủng hoảng bất động sản, tiến sĩ Hiếu cho biết, có thể sẽ có khủng hoảng nếu giá bất động sản ở bất cứ vùng nào, phân khúc nào trong 1 năm tăng lên 100%. “Nếu nó tăng lên 5%, 10% thì bình thường, 10% là tăng cao, 20 – 50% là rất cao, 50 – 75% là quá cao và đến 100% là sẽ có dấu hiệu đi vào bong bóng bất động sản. Vì lúc này cầu có giới hạn mà nguồn cung quá nhiều, giá sẽ tăng cho đến thời điểm nào đó cầu ngừng lại và cung thì cứ tăng lên, lúc đó bong bóng nổ ra. Và ở bất cứ thị trường nào cũng sẽ xảy ra khủng hoảng vì cung cầu không cân bằng vĩnh viễn được”, tiến sĩ Hiếu nhận định.

Nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ 10 năm sẽ có cuộc khủng hoảng lớn, tiến sĩ Hiếu cho biết ông không khẳng định đây sẽ là cuộc khủng hoảng lớn nhưng năm tới chúng ta không giải quyết được vấn đề bất động sản một cách ráo riết, vấn đề tín dụng thì năm 2019 sẽ có thể xảy ra bong bóng bất động sản.

Về giải pháp, tiến sĩ Hiếu cho biết thị trường bất động sản cũng không thể đạt được sự cân bằng và ổn định trên cơ sở cung cầu của thị trường nếu luật pháp tiếp tục khẳng định đất đai là công hữu, người dân và các thành phần kinh tế không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.

“Đề nghị nên xem xét giải pháp để người dân có quyền tư hữu chứ không chỉ công nhận quyền sử dụng đất của người dân”, tiến sĩ Hiếu đề nghị.

Nguồn: https://cafeland.vn/tin-tuc/thi-truong/1/https://cafeland.vn/tin-tuc/tien-si-nguyen-tri-hieu-bong-bong-bat-dong-san-co-the-no-ra-vao-nam-2019-74144.html